Vorlage - 2025/0715  

a) Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Umwelt empfiehlt dem Rat der Stadt Sehnde, folgenden Beschluss zu fassen:

b) Der Verwaltungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Sehnde, folgenden Beschluss zu fassen:

c) Der Rat der Stadt Sehnde fasst folgenden Beschluss:

Beschluss:

Der Mietspiegel 2025 für das Gebiet der Stadt Sehnde wird in der Fassung der Anlage 1 zu dieser Beschlussvorlage Nr. 2025/0715 als Mietspiegel anerkannt. Soweit in der Anlage 1 zu dieser Beschlussvorlage Nr. 2025/0715 keine ausdrückliche Ausnahme von der Qualifizierung vorgesehen ist, wird der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anerkannt.

Die Region Hannover erstellt seit dem Jahr 2011 für alle Städte und Gemeinden im Regionsgebiet Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d BGB.

Der zuletzt für die Stadt Sehnde erstellte Mietspiegel wurde am 16.11.2023 vom Rat anerkannt. Es handelte sich um einen sogenannten einfachen Mietspiegel.

Mietspiegel bilden die ortsübliche Vergleichsmiete ab (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie geben als objektive, statistische Marktanalyse Auskunft über das örtliche Mietpreisgefüge. Sie bieten Orientierung bei der Festlegung von Mietpreisen bei Neuvermietungen sowie bei Anpassungen von Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. Ihr Ziel ist es, durch mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt Streitigkeiten zwischen Mietparteien vorzubeugen und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln liegt in ihrer rechtlichen Wirkung: Für qualifizierte Mietspiegel wird gesetzlich (widerleglich) vermutet, dass die darin abgebildeten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung besteht bei einfachen Mietspiegeln nicht. Sie bieten jedoch ein Indiz dafür, dass die angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Auch ein einfacher Mietspiegel ist somit eine wertvolle Orientierungshilfe bei der Mietpreisfindung.

Mit der überwiegend am 01.07.2022 in Kraft getretenen Mietspiegelreform - bestehend aus dem Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und der Mietspiegelverordnung (MsV) - hat der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Erstellung von Mietspiegeln geschaffen. Erstmals wurden methodische Mindeststandards für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt. Die Reform stärkt somit die Rechtssicherheit und unterstreicht die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel als Instrument zur Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Auf Grundlage dieser gesetzlichen Neuregelungen hat die Region Hannover für jede der 21 Städte und Gemeinden im Regionsgebiet - und somit auch für die Stadt Sehnde - einen neuen qualifizierten Mietspiegel erstellt. Zu diesem Zweck wurden Mieter*innen und Vermieter*innen von Wohnraum im Stadtgebiet Sehnde zu ihrem Mietverhältnis und zu Merkmalen der Wohnung befragt.

Wegen der gesetzlichen Neuregelungen (Mietspiegelreform) war eine Wohnlagenuntersuchung durchzuführen. Dabei war zu prüfen, ob es a) in Sehnde unterschiedliche Wohnlagen gibt und ob b) diese sich auf die Mietpreise auswirken. Im Zuge dessen wurde das Stadtgebiet in zwei Lagen (normal und gut) eingeteilt. Die anschließende Überprüfung der Struktur der Mietspiegeltabelle mittels einer statistischen Analyse ergab für Sehnde jedoch keine Differenzierung nach Wohnlage. Infolgedessen bleibt es dabei (wie in den bisherigen Mietspiegeln), dass in der Mietspiegeltabelle der Stadt Sehnde nicht nach Wohnlagen unterschieden wird.

Die Erhebung und Auswertung der Daten erfolgte durch das von der Region Hannover beauftragte Unternehmen FUB Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH aus Hamburg. Begleitet wurde die Erstellung des Mietspiegels durch eine Mietspiegelkommission, der neben der Regionsverwaltung Interessenvertretungen von Mieter*innen und Vermieter*innen, Vertreter*innen der regionsangehörigen Städte und Gemeinden, der Wohnungswirtschaft sowie des Amtsgerichts Hannover angehörten.

Die grundsätzliche Anwendungssystematik des Mietspiegels 2025 bleibt gegenüber den vorherigen Mietspiegeln unverändert. Es handelt sich erneut um einen Tabellenmietspiegel. Die Tabellenfelder enthalten neben dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) eine Mietenspanne, beides gebildet aus den in das jeweilige Tabellenfeld eingeflossenen Mieten. Ergänzt wird die Mietspiegeltabelle durch einen Ausstattungsmerkmalskatalog, mit dessen Hilfe sich eine konkrete Wohnung in die maßgebliche Mietenspanne einordnen lässt.

Gemäß § 8 Abs. 3 MsV können in qualifizierten Mietspiegeln auch Tabellenfelder ausgewiesen werden, die nicht die erforderliche Mindestanzahl von 30 Mietwerten erreichen (§ 11 Abs. 2 MsV). Die in der Mietspiegeltabelle entsprechend grau hinterlegten Felder besitzen eine eingeschränkte Aussagekraft und sind daher nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Vielmehr entsprechen diese Felder in ihrer Aussagekraft einem einfachen Mietspiegel. In der Mietspiegelbroschüre wird ausdrücklich auf diesen Umstand hingewiesen.

Ein Tabellenfeld weist keine ortsübliche Vergleichsmiete aus (Leerfeld). Für dieses Feld konnte keine ausreichende Anzahl an Mietwerten (keine 10 Mietwerte) erhoben werden. Mangels Aussagekraft wird daher in diesem Feld auf die Ausweisung eines Mittelwertes und einer Mietenspanne verzichtet.

Darüber hinaus wurde in Zusammenarbeit mit der Mietspiegelkommission die Orientierungshilfe zur Einordnung einer Wohnung in die Mietenspanne überarbeitet. Diese umfasst den Ausstattungsmerkmalskatalog sowie das dazugehörige Punktesystem. Da die Ausstattung von Wohnungen dem Wandel der Zeit unterliegt, war eine Aktualisierung des Katalogs geboten. So wurde beispielsweise das Merkmal der Warmwasserversorgung, das inzwischen in nahezu allen Wohnungen Standard ist, aus dem Katalog entfernt. Gleichzeitig wurden neue Ausstattungsmerkmale aufgenommen, die zunehmend an Bedeutung gewinnen, wie etwa die Barrierearmut einer Wohnung. Einzelne Ausstattungsmerkmale wurden in ihrer Beschreibung konkretisiert.

Bei Anlage 1 handelt es sich um die noch nicht gestaltete Mietspiegelbroschüre. Nach Abschluss der Gestaltungsarbeiten wird den Anwender*innen die Mietspiegelbroschüre mit Deckblatt, Grußwort und weiteren Gestaltungselementen zur Verfügung stehen. Inhaltliche Änderungen ergeben sich infolge der Gestaltung nicht.