Vorlage - 2023/0344  

a) Der Fachausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt empfiehlt dem Rat, folgenden Beschluss zu fassen:

b) Der Verwaltungsausschuss empfiehlt dem Rat, folgenden Beschluss zu fassen:

c) Der Rat der Stadt Sehnde fasst folgenden Beschluss:

Beschluss:

Der in der Fassung der Anlage beigefügte Mietspiegel 2023 für das Gebiet der Stadt Sehnde wird als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anerkannt. Der in der Anlage beigefügte Mietspiegel 2023 ist Bestandteil des Beschlusses.

Die Mietpreisübersicht für das Stadtgebiet von Sehnde wurde erstmals im Jahre 2010 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Anfang des Jahres 2011 lag der erste qualifizierte Mietspiegel vor. In seiner Sitzung am 17.02.2011 hatte der Rat der Stadt Sehnde den Beschluss zur Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels nach § 558 d Abs. 1 BGB gefasst. Der erste Mietspiegel für das Stadtgebiet von Sehnde trat 2011 in Kraft.

Damit ein Mietspiegel die Eigenschaft der Qualifizierung nicht verliert, ist er nach zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und spätestens nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Zum Erhalt der Qualifizierung darf die Anpassung nur auf zwei Wegen erfolgen: Entweder wird der Mietspiegel auf Grundlage einer Stichprobe fortgeschrieben oder mit der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex). Die seitens der Region Hannover in der Vergangenheit erstellten Mietspiegel basierten stets auf einer Stichprobe. Bei den dazu gehörigen Erhebungen wurden Mietvertragsparteien zu ihren Mietverhältnissen befragt.

Beim letzten qualifizierten Mietspiegel (Mietspiegel 2021) handelt es sich um eine Neuerstellung, da sich die Gesetzesgrundlage geändert hat. Dieser Mietspiegel wurde am 23.09.2021 vom Rat anerkannt und trat am 1. Oktober 2021 in Kraft.

Am 01.07.2022 sind das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und die Mietspiegelverordnung (MsV) in Kraft getreten. Mit diesen Regelwerken hat der Gesetzgeber erstmals konkrete Standards insbesondere für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt. Die zahlreichen gesetzlichen Neuregelungen erforderten eine umfassende Überprüfung des Mietspiegelerstellungsprozesses. Zudem musste die Zuständigkeit der Gemeinden für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln durch das Land neu geregelt und im Anschluss daran die Aufgabe der Mietspiegelerstellung erneut auf die Region Hannover übertragen werden (vgl. Beschlussvorlage 2023/0283 zur Vereinbarung mit der Region Hannover zur Übertragung der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln).

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist es nicht möglich einen neuen, auf Grundlage einer Stichprobe erstellten, qualifizierten Mietspiegel aufzulegen. Eine Anpassung des Mietspiegels 2021 mit der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI) kommt jedoch auch nicht in Betracht. Zur Bestimmung der Entwicklung des VPI ist der Index für den Monat des Erhebungsstichtags des Mietspiegels 2021 (Januar 2021) mit dem Index zwei Jahre später (Januar 2023) zu vergleichen. In diesem Zeitraum betrug die Veränderungsrate des VPI 13,2%, was im Wesentlichen auf außerordentliche Preissteigerungen in den Bereichen Nahrungsmittel und Energie zurückzuführen ist. Daher ist eine Anpassung des Mietspiegels auf Basis dieses VPI nicht gerechtfertigt.

Die Veröffentlichung eines neuen qualifizierten Mietspiegels wird für Ende 2024/Anfang 2025 anvisiert.

Um den Mietvertragsparteien dennoch eine aktualisierte Mietpreisübersicht an die Hand zu geben, hat sich die Region Hannover zur Erstellung des als Anlage 1 beigefügten einfachen Mietspiegels entschlossen (Mietspiegel 2023). Dieser Entschluss erfolgte im Einvernehmen mit den Mitgliedern der Mietspiegelkommission, der Interessenvertretungen der Vermieter*innen und Mieter*innen sowie Vertreter*innen der regionsangehörigen Städte und Gemeinden, der Wohnungswirtschaft und des Amtsgerichts Hannover.

Für die Erstellung des einfachen Mietspiegels 2023 wurden die Werte des Mietspiegels 2021 (Erhebungszeitpunkt Januar 2021) mit der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Niedersachsen im Januar 2023 ohne die Preistreiber Nahrungsmittel und Energie fortgeschrieben. Die Veränderungsrate dieses Indexes betrug im o.g. Zeitraum 8,2%.

Damit handelt es sich beim Mietspiegel 2023 zwar nicht um einen qualifizierten, aber um einen einfachen Mietspiegel. Ein wesentlicher Unterschied zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln besteht in ihrer Wirkung. Für den qualifizierten Mietspiegel wird von Gesetzes wegen (widerleglich) vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel abgebildeten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Für einen einfachen Mietspiegel besteht diese gesetzliche Vermutungswirkung nicht. Allerdings bietet ein einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür, dass die in ihm enthaltenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.

Auch ein einfacher Mietspiegel ist eine wertvolle Orientierungshilfe bei der Mietpreisfindung. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien in einem transparenten Verfahren auf eine angemessene Miethöhe einigen. Der einfache Mietspiegel trägt somit erheblich zum Rechtsfrieden zwischen den Beteiligten bei.

Für die früheren Mietspiegel ließ die Mietspiegelsatzung die Bestimmung eines Gültigkeitsbeginns durch die Kommune zu. Die Mietspiegelsatzung ist mittlerweile jedoch aufgehoben. Damit entfällt ein festgelegter Gültigkeitsbeginn im Beschluss. Der Mietspiegel 2023 gilt ab Beschluss mit seiner Anerkennung.

Hinweise zur Mietspiegelbroschüre 2023:

Da der Mietspiegel 2023 ein einfacher Mietspiegel ist, haben alle Felder der Mietspiegeltabelle (Ziff. 5.1), die Mietwerte ausweisen, eine einheitliche Aussagekraft. Anders als in den früheren qualifizierten Mietspiegeln sind daher gering besetzte Tabellenfelder (10 bis 29) nicht mehr grau hinterlegt.

Die Anwendungssystematik des Mietspiegels 2023 ist gleichgeblieben. Die Vorgehensweise zur Einordnung einer konkreten Wohnung in die Mietspiegeltabelle und somit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gegenüber dem Mietspiegel 2021 unverändert.

Bei der Anlage handelt es sich um den Entwurf der noch nicht gestalteten Mietspiegelbroschüre mit dem Mietspiegel 2023. Der Broschüre werden u. a. noch ein neues Deckblatt, Vorwort, Inhaltsverzeichnis und Abschlussblatt mit Impressum beigefügt. Nach Abschluss der Gestaltungsarbeiten wird den Anwender*innen die Mietspiegelbroschüre wieder im gewohnten Design zur Verfügung stehen. Inhaltliche Änderungen am Textteil des Mietspiegels oder den Tabellenwerten ergeben sich infolge der Gestaltung nicht.

Mietspiegelbroschüre-Entwurf mit Mietspiegel 2023