Vorlage - 2018/0369  

a) Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Umwelt empfiehlt den Beschluss zu c) zu fassen

b) Der Verwaltungsausschuss empfiehlt den Beschluss zu c) zu fassen

c) Der Rat der Stadt Sehnde beschließt die Vergabe von Grundstücken zur Bebauung mit Einfamilienhäusern in Form von Einzel- und Doppelhäusern in kommunalen Wohngebieten nach folgenden Bewerbergruppen und Quoten:

1. 1/3 der Grundstücke an Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind
2. 1/3 der Grundstücke an Ortsansässige
3. 1/3 an sonstige BewerberInnen

Weitere Kriterien und Voraussetzungen zur Vergabe sind den Sachverhaltserläuterungen sowie dem Vorschlag der Verwaltung zu entnehmen

Nachdem nunmehr alle Baugrundstücke in Bilm „Vor den Bilmer Mühlen“ und fast alle Grundstücke im Neubaugebiet „Kleines Öhr“ in Sehnde und der Erweiterung des Baugebietes in Rethmar „Bergfeld“ veräußert wurden, sollen die Vergabekriterien evaluiert werden.

Es wurden Vergabekriterien festgelegt, um der hohen Nachfrage nach Baugrundstücken nachzukommen. Folgende Kriterien wurden für die Vergabe der Grundstücke im Neubaugebiet „Kleines Öhr“ festgelegt, hiervon unwesentlich abweichend auch für die Erweiterung des Baugebietes „Bergfeld“, und entsprechend „bepunktet“:

Der Rat hat in Bezug auf die Beschlussvorlage 2016/0033 vom 18.11.2016 beschlossen, die Baugrundstücke im Neubaugebiet „Kleines Öhr“ in Sehnde (55 Grundstücke) nach nachfolgenden Kriterien zu veräußern:

- 3 Punkte für Familien mit einem minderjährigen, im Haushalt lebenden Kind

- Jeweils 1 Punkt für jedes weitere Kind

- 1 Punkt für Personen, die ihren Arbeitsplatz in Sehnde haben (max. 2 Punkte pro Haushalt)

- 1 Punkt für Personen mit Schwerbehinderung

- 5 Punkte für Haushalte, die noch kein Wohneigentum besitzen (bzw. 3 Punkte, Baugebiet Erweiterung Bergfeld)

Die Zuteilung der Grundstücke erfolgte erstrangig nach der Höchstpunktzahl. Sollte der Bewerber/ die Bewerberin mit der Höchstpunktzahl von seiner/ ihrer Kaufabsicht zurücktreten, „rückte“ der Bewerber/ die Bewerberin mit der nächst niedrigeren Punktzahl an dessen/ deren Stelle u.s.w.. Sollte das Wahlgrundstück 1 bereits an einen Bewerber/ eine Bewerberin mit einer höheren Punktzahl vergeben sein, bekam der Bewerber/ die Bewerberin die Alternative 1 zugesprochen. Bei gleicher Punktzahl und Grundstückswahl entschied das Los. Da jede „Punktebene“ einzeln abgearbeitet werden musste und immer nur die exakte Anzahl an Bewerbern zu Grundstücken angeschrieben werden konnte, kam es zu langwierigen Verfahren. Die Vergabe der Grundstücke im Baugebiet „Kleines Öhr“ ist noch immer nicht abgeschlossen.

In den Grundstückskaufverträgen wurde neben einer Bauverpflichtung auch eine Regelung aufgenommen, nach der die Grundstücke und die darauf zu erstellenden Gebäude für die ersten 5 Jahre nach Erwerb selbst zu nutzen sind. Hiermit kann bei dem derzeit hohen Bedarf nach selbst genutztem Wohneigentum vermieden werden, dass die erstellten Gebäude zu hohen Preisen vermietet werden und/oder Personen an Grundstücke gelangen, die bereits Immobilien besitzen und das neu zu erwerbende Grundstück/Objekt lediglich als Kapitalanlage nutzen wollen. Von dieser Regelung kann jedoch nur unter bestimmten Umständen, wie beispielsweise bei berufsbedingten Umzügen etc., abgewichen werden (Prüfung der Verwaltung im Einzelfall). Zudem wurde ein Rückkaufsrecht zu Gunsten der Stadt Sehnde vereinbart, sollte der Bewerber/ die Bewerberin im Bewerberverfahren unrichtige Angaben gemacht haben.

Die nachfolgenden Problematiken sind während der Umsetzung und Anwendung der festgelegten Vergabekriterien festgestellt worden:

• Die Punktanzahl für das Nichtvorhandensein von Wohneigentum sollte überdacht werden: Es kommen Personen nicht zum Zuge, die z. B. einen Teil des Elternhauses geerbt haben oder eine Ferienimmobilie besitzen.
• Zusammen mit dem Bewerbungsbogen Nachweise zur Mutterschaft und/oder Schwerbehinderung anfordern.
• Die Vergabe nach dem Punktsystem ist nur nacheinander, nach Punktegruppe, möglich. Dies hat sich in der Praxis, als ein sehr langwieriges Verfahren herausgestellt.
• Kinder unter 18, die im Haushalt leben: Hier müsste eine präzisere Definition gefunden werden.  Der Ausschluss von im Haushalt lebenden Kindern anderer Familienangehörigen.
• Die Vergabe eines Grundstückes zur Bebauung mit einem Doppelhaus ist kaum möglich.
• Das Rückkaufsrecht ist keine geeignete Konsequenz, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt oder verkauft werden soll.

Weitere Anregungen zur Festlegung neuer Vergabekriterien:

• U. U. Punkte für ehrenamtliche Tätigkeit (Ehrenamtskarte) oder aktives Mitglied Feuerwehr (Orts-Brandmeister bestätigt dies)
• Formulierung bzgl. „Falsche Angaben im Bewerbungsverfahren führen zur Rückabwicklung, u. U. zu Schadenersatzforderungen“ bereits auf dem Bewerbungsbogen deutlicher Hinweis, nicht erst im Kaufvertrag.
• Bewohner/ Bewohnerinnen aus einer Ortschaft bzw. Rückkehrer finden erst Berücksichtigung bei  einer Mindest-Wohnzeit
• Es ist zu prüfen, ob pro Bewerber/ Bewerberin lediglich ein Grundstück veräußert werden darf
• Weiter wurde über die Einführung einer Art „Reservierungsgebühr“ nachgedacht. Sollte ein Bewerber/ eine Bewerberin nach Einreichung seiner/ ihrer verbindlichen Kaufzusage von seiner/ ihrer Kaufabsicht zurücktreten, hat er/ sie eine Aufwandspauschale/Reservierungsgebühr in Höhe von € 100,- zu leisten. Bei Kauf, erfolgt die Verrechnung mit dem zu zahlenden Kaufpreis. Die Stadt Sehnde rechnet dies zurzeit nach Aufwand ab.

Nach Rücksprache mit einigen anderen Kommunen sind auch diese von den Vergabekriterien bzw. der Bepunktung in der genannten Form abgewichen bzw. werden bei zukünftigen Vergaben abweichend vorgehen. Nachfolgend einige Beispiele anderer Kommunen:

Beispiel 1 - Quotenregelung

Es werden gleich viele Grundstücke jeweils an:

1. Familien
2. Ortsansässige
3. Sonstige Bewerber

vergeben. Sprich bei 60 Grundstücken werden 20 Grundstücke an Familien, 20 Grundstücke an Ortsansässige und 20 Grundstücke an andere Bewerber vergeben. Diese werden per Los ausgewählt. Sollten Bewerber der ersten Kategorie ebenfalls ortsansässig sein, werden diese ebenfalls bei der Verlosung der Quotenerfüllung nach Kategorie 2 berücksichtigt. In Kategorie 3 werden alle Bewerber berücksichtigt. Keine Veräußerung/Vermietung innerhalb der ersten 5 Jahre nach Fertigstellung des Wohnhauses. Bei vertragswidrigem Verhalten ist die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von € 5.000,- bisher vereinbart. Dieser Betrag soll zukünftig auf einen 5-stelligen Betrag erhöht werden.

Beispiel 2 – Reihenfolge

Es werden alle BewerberInnen, die sich bereits auf der Interessentenliste vermerkt haben, angeschrieben und um Rückmeldung, ob noch Interesse besteht, gebeten. Erfolgt gar keine Rückmeldung, erfolgt die Löschung aller Daten des Interessenten/der Interessentin. Erfolgt eine Rückmeldung, wird der Bewerber/die Bewerberin anhand des Eingangs seines/ihres Bauinteressentenbogens einkategorisiert. Sprich, er/sie bekommt einen Platz zugewiesen. Anhand dieser Reihenfolge erfolgt die Vergabe. Zudem werden ausschließlich Selbstnutzer berücksichtigt und vertraglich verpflichtet.

Beispiel 3 – Gruppen

1. Familien mit Kindern
2. alle anderen

50% der Baugrundstücke gehen an Familien mit Kindern, die ortsansässig sind. Die Bewerber/innen, die in Gruppe 1 nicht ausgelost worden sind, werden mit in die Verlosung der Gruppe 2 genommen. In Gruppe 2 erfolgt die Verlosung frei. Sprich alle sonstigen Bewerber/innen einschließlich der zuvor nicht berücksichtigten/ausgelosten Bewerber/innen aus Gruppe 1 werden berücksichtigt. Bewerbungen von Kaufinteressenten/innen, die in der Zeit ab dem 01.01.2006 bereits ein Wohnbaugrundstück von der Stadt zur Eigennutzung erworben haben, werden nicht berücksichtigt.

Die Verwaltung der Stadt Sehnde schlägt vor, die Vergabe von Einzel- und Doppelhaus-grundstücken nach folgenden Bewerbergruppen und Quoten vorzunehmen:

1. 1/3 der Grundstücke geht an Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt lebend. Mit dem Kind/den Kindern muss der Bewerber/die Bewerberin in gerader Linie verwandt sein und/oder das/die Kind/er muss adoptiert sein. Sollte der/die Bewerber/in bei Auslosung in Gruppe 1 keine Berücksichtigung finden, finden sie Berücksichtigung in den nachfolgenden Losgruppen bzw. nur in Losgruppe 3
2. 1/3 der Grundstücke geht an Ortsansässige, die nicht die Voraussetzungen der Bewerbergruppe 1 erfüllen. Ortsansässiger ist derjenige/diejenige, der/die seit mindestens einem Jahr in Sehnde oder Ortsteil gemeldet ist und/oder Rückkehrer nach Sehnde/ Ortsteil, die woanders wohnen. Auch hier ist Voraussetzung, dass die Wohndauer in Sehnde oder einem Ortsteil mindestens ein Jahr betragen hat. Die Einwohnermeldeamts-auskunft ist entscheidend. Hier erfolgt die Auslosung inklusive der in Gruppe 1 nicht ausgelosten, die die Voraussetzungen für Gruppe 2 erfüllen.
3. 1/3 an sonstige.

Voraussetzung für die Berücksichtigung der Bewerbung ist die mit der Bewerbung abzugebende schriftliche Verpflichtung, dass

-          auf dem Grundstück das Bauvorhaben innerhalb von 2 Jahren nach Beurkundung des Kaufvertrages bezugsfertig hergestellt ist und

-          dass das Grundstück und das Gebäude für die Dauer von mindestens 5 Jahren ausschließlich der eigenen Nutzung dienen. Bei Doppelhäusern muss die/der Erwerber/in eine Wohneinheit selbst beziehen.

-          Bauinteressenten/innen, die in den letzten 5 Jahren von der Stadt bereits ein Grundstück für die Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern erworben haben, können nicht mehr an einer Grundstücksvergabe teilnehmen. Dies gilt auch, wenn ein Partner in einer Ehe oder eheähnlichen Gemeinschaft in dem Zeitraum ein Grundstück erworben und noch im Besitz hat.

-          Der Zuschlag für mehr als ein Grundstück ist ausgeschlossen

Die Stadt Sehnde behält sich ein Wiederkaufsrecht oder das Recht vor, eine Vertragsstrafe in Höhe von 30% des Grundstückspreises zu verlangen, wenn

-          der/die Käufer/in den Kaufpreis nicht rechtzeitig oder unvollständig leistet

-          der/die Käufer/in binnen der 5 Jahres Frist, ohne Zustimmung der Stadt Sehnde das Grundstück veräußert oder vermietet und/oder

-          der/die Käufer/in unrichtige Angaben während der Bewerbungsphase gemacht hat.